Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2013 по делу N А47-1062/2013 <Иск о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды муниципального имущества на здание котельной и обязании регистрирующего органа зарегистрировать указанный договор аренды удовлетворен, поскольку порядок предоставления муниципального имущества в аренду соблюден, торги проведены в соответствии с законодательством Российской Федерации и муниципальными нормативно-правовыми актами, доказательств обратного в материалы дела не представлено>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 15 апреля 2013 г. по делу № А47-1062/2013

По делу об оспаривании ненормативного правового акта

Резолютивная часть решения объявлена 10.04.2013 года.
Решение изготовлено в полном объеме 15.04.2013 года.
Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Сиваракши В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К. рассмотрел в открытом судебном заседании дело, возбужденное по заявлению Администрации муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области (Оренбургская область, Грачевский район, с. Грачевка, ОГРН 1055603041306, ИНН 5627003200) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (г. Оренбург), третье лицо ООО "Управляющая компания Грачевское жилищно-коммунальное хозяйство" о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, изложенного в сообщении от 23.01.2013 года № 16/006/2012-151 об отказе в государственной регистрации договора аренды муниципального имущества на здание котельной, расположенной по адресу: Оренбургская область, Грачевский район, с. Грачевка, ул. Советская, дом № 5 "А", и обязании регистрирующего органа зарегистрировать указанный договор аренды,
представители сторон:
от заявителя: Ш. - главный специалист организационно-правового отдела (доверенность, постоянная);
от заинтересованного лица: Р. - главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения (доверенность, постоянная);
от третьего лица: представитель в судебное заседание не явился - извещен надлежащим образом в соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

установил:

Администрация муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области (далее - администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо), третье лицо: ООО "Управляющая компания Грачевское жилищно-коммунальное хозяйство", о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, изложенного в сообщении от 23.01.2013 года № 16/006/2012-151 об отказе в государственной регистрации договора аренды муниципального имущества на здание котельной, расположенной по адресу: Оренбургская область, Грачевский район, с. Грачевка, ул. Советская, дом № 5 "А", и обязании регистрирующего органа зарегистрировать указанный договор аренды.
В судебном заседании представитель заявителя поддерживает заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении. Просит признать недействительным отказ в государственной регистрации договора аренды по следующим основаниям. Справки об обнародовании правил организации торгов, порядка управления и распоряжения имуществом, порядка проведения торгов подтверждают обнародование перечисленных актов; муниципальное образование сельское поселение Грачевский сельсовет по отношению к муниципальному образованию Грачевский район является самостоятельным муниципальным образованием, наделено правом распоряжаться имуществом, принадлежащим ему на праве собственности; договор аренды, представленный на государственную регистрацию, соответствует требованиям гражданского законодательства.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, поддерживают позицию заявителя и просит суд рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.
При разрешении спора по существу в открытом судебном заседании судом установлено следующее.
Администрация муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц 30.12.2005 за основным государственным регистрационным номером 1055603041306.
Право собственности указанного муниципального образования на объект недвижимости - нежилое здание котельной Литер В, общей площадью 438,1 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, Грачевский район, село Грачевка, улица Советская, дом № 5 "А", на основании Закона Оренбургской области от 29.12.2006 № 879/180-IV-ОЗ, акта приема-передачи от 18.03.2007 было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2010 сделана запись № 56-56-11/004/2010-002.
На основании Закона Оренбургской области от 29.12.2006 № 879/180-IV-ОЗ, акта приема-передачи от 18.03.2007 муниципальному образованию были также переданы: котел КВГМ-4 1995 года выпуска, газовая горелка Г500ГМЗБ зав. № 40/88, расходометр газа РГА - 100 (300), насос К 90/40.
11.09.2012 администрацией на официальном сайте торгов Российской Федерации (torgi.gov.ru) в сети Интернет размещена информация о проведении торгов за право заключить договор в отношении вышеперечисленного имущества сроком на 5 лет.
Поскольку заявку на участие подал единственный участник торгов - ООО "Управляющая компания Грачевское ЖКХ" (далее - общество), торги были признаны не состоявшимися, но это не препятствовало заключению договор аренды муниципального имущества № 6.
04.12.2012 договор аренды муниципального имущества № 6 от 18.12.2012, заключенный администрацией и обществом, представлен на государственную регистрацию.
17.12.2012 государственная регистрация регистрирующим органом приостановлена на срок до 17.01.2013, начиная с 17.12.2012, в связи с отсутствием документов, подтверждающих опубликование в местной газете правил организации торгов, порядка управления и распоряжения имуществом, порядка проведения торгов. Также в уведомлении о приостановлении государственной регистрации регистрирующий орган ссылается на статью 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой государственной регистрации подлежит недвижимое имущество, иное имущество не может быть объектом государственной регистрации.
Сообщением об отказе в государственной регистрации № 16/006/2012-151 от 23.01.2013 на основании абзаца 3 и абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды муниципального имущества № 6 от 18.12.2012. В обоснование принятого решения регистрирующим органом приведены следующие доводы:
не представлены документы, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17.12.2012;
отсутствие полномочий у муниципального образования на заключение сделок с имуществом;
по условиям договора аренды № 6 от 18.12.2012 объектом одновременно являются здание котельной и оборудование, что не соответствует требованиям статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации;
арендная плата за предоставленное имущество указана без разделения на составные части.
Из положений абзаца 3 и абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Считая указанную выше позицию регистрирующего органа нарушающей его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд.
Изучив материалы дела, заслушав мнения заявителя и заинтересованного лица, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
Отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации Законом о регистрации (пункт 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.
В обжалуемом сообщении об отказе регистрирующий орган указывает на то, что в соответствии с решением Совета депутатов Муниципального образования "Грачевский район" Оренбургской области от 19.09.2008 № 254-рс "Об утверждении порядка опубликования (обнародования) муниципальных нормативно-правовых актов", не были представлены документы, свидетельствующие об опубликовании в газете "Призыв" правил организации и проведении торгов в муниципальном образовании, порядка управления и распоряжения имуществом муниципального образования.
Кроме того, регистрирующий орган на основании представленного заявителем решения Совета депутатов муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области от 07.09.2012 № 125-рс "О внесении изменений и дополнений в решение Совета депутатов от 06.09.2012 № 124-рс "Об утверждении Правил организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных и имущественных отношений" пришел к выводу об отсутствии у заявителя полномочий заключать сделки с иными объектами недвижимого имущества, кроме земельных участков.
Согласно статье 2 Федерального закона № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения.
В силу пункта 3 статьи 17 Федерального закона № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" подчиненность органа местного самоуправления, должностного лица одного муниципального образования органу местного самоуправления или должностному лицу местного самоуправления другого муниципального образования не допускается.
Суд соглашается с доводом заявителя о том, что муниципальное образование Грачевский сельсовет по отношению муниципальному образованию Грачевский район является самостоятельным муниципальным образованием.
Пунктом 1 статьи 47 Федерального закона № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что муниципальные правовые акты вступают в силу в порядке, установленном уставом муниципального образования, за исключением нормативных правовых актов представительных органов местного самоуправления о налогах и сборах, которые вступают в силу в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Положениями статей 41, 42, 43 Устава муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области определены виды муниципальных правовых актов, порядок их принятия, вступления в силу.
В соответствии с Уставом муниципального образования Грачевский сельсовет муниципальные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования или обнародования, и обнародуются в порядке утвержденным решением Совета депутатов муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области от 28.06.2007 года № 83-рс и постановлением администрации Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области от 13.08.2007 № 21-п "Об установлении мест для обнародовании нормативных правовых актов муниципального образования Грачевский сельсовет".
Термин "опубликование" используется для обозначения распространения информации печатным способом в периодических или непериодических средствах массовой информации, доступных для неограниченного круга лиц.
Термин "обнародование" используется для обозначения способов доведения информации до сведения неограниченного круга лиц.
Пункт 1.9 решения Совета депутатов муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области от 06.09.2012 № 124-рс "Об утверждении Правил организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных и имущественных отношений" изложен в следующей редакции "извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в районной газете "Призыв" и на официальном сайте в сети "Интернет" не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию: ..."
Решением Совета депутатов муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области от 07.09.2012 № 125-рс "О внесении изменений и дополнений в решение Совета депутатов от 06.09.2012 № 124-рс "Об утверждении Правил организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных и имущественных отношений" пункт 1.9 изложен в новой редакции:
"Извещение о проведении торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Грачевский сельсовет или по продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков должно быть опубликовано в районной газете "Призыв и на официальном сайте в сети "Интернет", не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.
Организатор торгов, проводимых в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", обязан разместить информацию о проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды иного имущества, находящегося в муниципальной собственности в сети "Интернет" на официальном сайте торгов torgi.gov.ru."
Следовательно, справки от 07.09.2012 об обнародовании решений Совета депутатов муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области от 06.09.2012 № 124-рс "Об утверждении Правил организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных и имущественных отношений", от 07.09.2012 № 125-рс "О внесении изменений и дополнений в решение Совета депутатов от 06.09.2012 № 124-рс "Об утверждении Правил организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных и имущественных отношений" подтверждают надлежащее обнародование вышеперечисленных документов.
Суд принимает во внимание довод заявителя о том, что Устав является актом высшей юридической силы в системе муниципальных правовых актов муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области и, соответственно, администрация муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области не должна руководствоваться решением Совета депутатов муниципального образования Грачевский район Оренбургской области от 19.09.2008 № 254-рс "Об утверждении порядка опубликования (обнародования) муниципальных нормативно-правовых актов", то есть решением иного муниципального образования.
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения поселения относится, в том числе владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.
Подпунктом 5 пункта 10 статьи 35 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено, что в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находится, в том числе определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных, органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, которая вступила в силу с 02.07.2008 (статья 7 данного Федерального закона).
Из содержания пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в частности, на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом.
Решениями Совета депутатов муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области от 06.09.2012 № 123-рс утверждено Положение "О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области", от 06.09.2012 № 124-рс утверждены Правила организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных и имущественных отношений, от 07.09.2012 № 125-рс внесены изменения и дополнения в решение Совета депутатов муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области от 06.09.2012 № 124-рс.
Администрацией соблюден порядок предоставления муниципального имущества в аренду, торги проведены в соответствии с законодательством Российской Федерации и муниципальными нормативно-правовыми актами. Доказательств обратного в материалы настоящего арбитражного дела не представлено.
Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации изложенной в Определении от 07.12.2006 № 542-О, следует, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации местное самоуправление самостоятельно в решении вопросов владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью (статья 130, часть 1); органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью (статья 132, часть 1); местное самоуправление гарантируется правом на судебную защиту, на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти, запретом на ограничение прав местного самоуправления, установленных Конституцией Российской Федерации и федеральными законами (статья 133).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В рассматриваемом случае, как следует из пункта 1.1 договора аренды № 6 от 18.10.2012, предметом аренды являются одноэтажное здание котельной общей площадью 438,1 кв. м литер В, расположенное по адресу: 481800, Оренбургская область, Грачевский район, с. Грачевка, ул. Советская, 5А, и оборудование, находящееся в здании котельной, в составе: котел КВГМ - 4 1995 года выпуска; газовая горелка Г500ГМЗБ зав. № 40/88; расходометр газа РГА - 100 (300); насос К 90/40 для производственных целей. При этом арендатор обязуется использовать имущество в соответствии с договором, уплачивать арендную плату и возвратить его в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
В соответствии с пунктом 4.1 договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по Оренбургской области Красногвардейский отдел (с. Грачевка).
Согласно абзацу 2 указанного пункта договора аренды, договор подлежит государственной регистрации в части аренды производственного здания котельной общей площадью 438,1 кв.м., литер В, расположенного по адресу: 481800, Оренбургская область, Грачевский район, с. Грачевка, ул. Советская, 5 "А".
В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
Заявитель указывает на то, что при отсутствии вышеперечисленных условий в договоре, договор аренды не будет считаться заключенным. Имущество, указанное в договоре аренды, является основным и вспомогательным оборудованием систем теплоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения образуют единое целое, предполагающие их по общему назначению, и соответственно являются сложной вещью по смыслу статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выведение оборудования из состава котельных, отдельных элементов этого комплекса недопустимо, поскольку отдельные подразделения, технические установки, инженерные сети находятся в тесной взаимосвязи друг с другом и их неразрывность является гарантом бесперебойной работы всей целостной системы.
В соответствии с разделом 1а СНиП II-35-76 "Котельные установки" котельная - комплекс зданий и сооружений, здание или помещение с котлом (теплогенератором) и вспомогательным оборудованием, предназначенным для выработки теплоты в целях теплоснабжения. Кроме того, из положений указанного СНиП следует, что проектирование и эксплуатация котельных по их прямому назначению предусматривает оснащение их целым рядом устройств и вспомогательного технологического оборудования.
Здание газовой котельной и ее оборудование, а также сооружение тепловой сети, являются социально значимыми в силу того, что этот объект коммунальной инфраструктуры, относится к системам обеспечения с. Грачевка. Ни здание котельной, ни котлы или какое-либо иное оборудование котельной не могут функционировать по своему назначению (вырабатывать тепло) отдельно друг от друга и следовательно, после разделения такого объекта на движимое и недвижимое имущество при реализации сам объект "котельная" как "объект права" и как "социально значимый объект" перестанет существовать.
Суд соглашается с приведенными обоснованиями заявленных требований. Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, содержащим элементы договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, и договора аренды движимого имущества. Поскольку пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательную государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора аренды здания котельной и оборудования (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).
Принимая во внимание то, что договор аренды был заключен на основании торгов (никем не оспоренных и не признанных недействительными, материалы настоящего арбитражного дела не содержат указанных сведений), суд приходит к выводу о том, что договор аренды подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе.
В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за предоставленное имущество составляет 79 877, 86 рубля в год (на основании отчетов об определении рыночной стоимости арендной платы № ФЛ-000807) без НДС, а также в пункте 5.2 указано, что оплата производится ежемесячно.
То обстоятельство, что в договоре аренды арендная плата указана без разделения на составляющие части (здание и оборудование), не может свидетельствовать о нарушении положений Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанных статьях отсутствует указание на необходимость дифференциации в договоре аренды размера арендной платы на составляющие части.
Таким образом, суд отклоняет довод заинтересованного лица о необходимости установления размера арендной платы применительно к зданию и оборудованию в отдельности. Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 5 договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации).
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2 Закона о регистрации).
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд считает, что оспариваемый администрацией отказ Управления не соответствует положениям приведенных выше нормативных актов и нарушает права администрации в сфере экономической деятельности.
Иных оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, для отказа в государственной регистрации договора аренды муниципального имущества № 6 от 18.12.2012 (здание котельной, расположенное по адресу: Оренбургская область, Грачевский район, с. Грачевка, ул. Советская, дом № 5 "А", и оборудование находящееся в здании котельной), заключенного между администрацией и обществом, из сообщения от 23.01.2013 года № 16/006/2012-151 не усматривается, в судебном заседании такие основания также не приведены.
При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Частью 7 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда.
Арбитражным судом устанавливается десятидневный срок, исчисляемый в рабочих днях, для исполнения настоящего решения.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Заявленные Администрацией муниципального образования Грачевский сельсовет Грачевского района Оренбургской области требования удовлетворить.
Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, изложенный в сообщении от 23.01.2013 года № 16/006/2012-151 об отказе в государственной регистрации договора № 6 аренды муниципального имущества на здание котельной, расположенной по адресу: Оренбургская область, Грачевский район, с. Грачевка, ул. Советская, дом № 5 "А".
2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произвести государственную регистрацию договора аренды муниципального имущества № 6 от 18.10.2012 года в течение десяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия обжалуемого решения.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда (www.18aac.ru).

Судья
В.И.СИВАРАКША


------------------------------------------------------------------